Le dispositif Censi Bouvard : une mesure qui s’est révélée gagnante sur le long terme Pendant plusieurs années, le dispositif Censi-Bouvard a constitué une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. Les contribuables qui payaient plus de 5 000 euros d’impôts pouvaient acquérir un logement neuf ou rénové et le louer meublé afin de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition, répartie sur neuf ans. C’était tout l’objet du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui a pris fin en 2022. Le Censi-Bouvard : qu’était-ce ? Le Censi-Bouvard était une mesure de défiscalisation permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier, dans la limite d’un certain plafond. Pour être éligible, le logement devait être neuf ou ancien rénové et être loué meublé pendant une période minimale de neuf ans. Les biens concernés étaient généralement des appartements situés dans des résidences de services proposant différentes prestations aux occupants : accueil, petit-déjeuner, blanchisserie ou entretien des espaces communs. Étaient notamment éligibles les logements situés dans : des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) des résidences seniors des résidences étudiantes des résidences d’affaires ou encore des résidences de tourisme L’un des principaux atouts du Censi-Bouvard résidait dans la forte demande locative, notamment dans les résidences étudiantes ou seniors, où les besoins d’hébergement étaient souvent supérieurs à l’offre. Dans ces cas précis, ce type d’investissement pouvait offrir des perspectives intéressantes sur le moyen et le long terme. Exemple : un couple qui acquérait un studio dans une résidence étudiante pour 95 000 euros auxquels s’ajoutaient 5 000 euros de frais de notaire, soit un investissement total de 100 000 euros, pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 000 euros répartie sur neuf ans, soit environ 1 222 euros par an. Le Censi-Bouvard : comment en bénéficiait-on ? Pour donner un bien neuf ou rénové en location via le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur devait acquérir le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de Loueur en meublé professionnel (LMP). La distinction dépendait principalement du montant des recettes locatives. Lorsque celles-ci ne dépassaient pas 23 000 euros par an ou restaient inférieures aux autres revenus du foyer fiscal, le propriétaire était considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au-delà, il pouvait être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP). L’investisseur signait généralement un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec une société exploitante, chargée de la gestion de la résidence. Cette société s’occupait de la location des logements et du versement des loyers au propriétaire. Ce fonctionnement présentait plusieurs avantages pour l’investisseur : la gestion du bien était largement externalisée, ce qui évitait notamment la recherche de locataires ou la gestion quotidienne du logement. L’exploitation de la résidence était assurée par l’exploitant. Par ailleurs, selon le régime fiscal choisi pour la location meublée, les investisseurs pouvaient bénéficier du régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire) ou du régime réel, permettant de déduire certaines charges. Dans certains cas, il était également possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du logement, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation. Le dispositif Censi-Bouvard a finalement pris fin le 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant réalisé un investissement avant cette date continuent toutefois de bénéficier de l’avantage fiscal prévu, pendant la durée de leur engagement de location.