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le prêt locatif social – PLS

Le PLS ou Prêt Locatif Social est un mode d’emprunt destiné entre autre au particulier pour financer l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Il est nécessaire de demander un agrément à la DDT de la commune dont le bien immobilier dépend. Il ne permet pas de réaliser des économies d’impôts mais présente d’autres avantages certains :

  • Le taux de TVA du bien passe de 20 % à 5.5 %. Le prix de vente subit donc une baisse de 14 %.
  • Le bénéficiaire d’un prêt locatif social est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans à minima et 25 ans au plus. Cette durée d’exonération est calée sur la durée de l’emprunt.

En contrepartie, l’Etat impose au propriétaire des conditions locatives et notamment :

  • Les bailleurs doivent s’engager à signer une convention APL avec l’État.
  • Les bailleurs signent une convention avec l’État dont la durée est au moins égale à la durée initiale du prêt sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 40 ans.
  • Ils doivent louer le bien en résidence principale sous conditions de ressources des locataires. Les plafonds sont au deçà des plafonds dits « sociaux » et utilisés par les bailleurs sociaux ce qui concerne d’une manière générale une « majorité » de la population active.
    Catégorie de ménage Ile de France (hors Paris et communes limitrophes) Autres régions
    1 personne seule 30 072 € 26144
    2 personnes 44944 34913
    3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage 54025 41986
    4 personnes ou 1 personne seule avec 2 enfants 64713 50627
    5 personnes ou 1 personne seule avec 3 enfants 76608 59627
    6 personnes ou 1 personne seule avec 4 enfants 86207 67200

    Jeune ménage = couple dont la sommes des âges révolus est au plus égal à 55 ans.

  • Les loyers sont plafonnés. Le loyer maximum est mentionné dans la convention que le bailleur signe avec l’Etat. La formule suivante est appliquée pour estimer le montant du loyer :
    Surface utile x coefficient de structure x loyer plafond au m²

    La surface utile prend en compte une partie des annexes.

    Le coefficient de structure est égale à 0.77 x (20 m² / surface utile). Il permet de pondérer le loyer. Le loyer maximum de zone en PLS pour les logements financés en 2016 s’apprécie année par année et est déterminé par l’État.

    Zone A (Paris et son agglomération) Zone B1 (agglomération de plus de 250 000 hab) Zone B2 (agglomération de plus de 50 000 habitants) Zone C (le reste du territoire)
    Logement financé en PLS 10.07 € / m² 8.67 € / m² 8.32 € / m² 7.72 € / m²

Le propriétaire doit a minima financer avec un Prêt Locatif Social dont le montant est égal de 50 à 100 % du prix d’achat du bien. Le taux d’emprunt est calé sur le taux de rémunération du Livret A. Il est actuellement compris entre 1.86 et 2.1% et est révisé deux fois par an (en janvier et en juillet). Toutes les banques ne distribuent pas de Prêt Locatif Social. En 2016, le Crédit Agricole, le Crédit Foncier de France et la Caisse d’Epargne, le Crédit Mutuel, La Banque Postale et la Société Générale distribuent ce type de crédit.

Ce type de prêt compte dans le quota de 20 % des logements sociaux imposés par l’article 55 de la Loi SRU. Les communes concernées par ce quota sont donc particulièrement attentives aux investisseurs qui ont recours au Prêt locatif Social.

Il est impossible de louer à un ascendant ou un descendant. Ce mode d’emprunt n’est pas cumulable avec un dispositif de défiscalisation. L’investissement via le Prêt Locatif Social est judicieux pour un foyer qui ne paie pas d’impôts (ou peu) et qui souhaite faire un investissement dans l’immobilier pour l’avenir. Le prix étant minoré par la baisse de TVA, ce type de placement demeure intéressant.