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Le démembrement temporaire de propriété

Le démembrement de propriété est une institution qui existe depuis longtemps dans le Code civil français, mais dont le principal intérêt contemporain demeure attaché à son régime fiscal.

En principe, le démembrement de propriété en matière immobilière est utilisé comme outil de transmission à des ayants droit. Le schéma est souvent identique : le propriétaire fait donation d’un immeuble en nue-propriété et se réserve l’usufruit sa vie durant. La première idée reçue est que l’usufruit est un droit viager qui s’éteint avec la mort de l’usufruitier. Ceci est vrai mais l’usufruit peut également être contractuellement concédé pour une durée fixe et définie entre le cédant et le cessionnaire (15 ans par exemple). On parle alors d’usufruit temporaire ; dans ce cas le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’expiration du délai contractuel et non au décès de l’usufruitier.

Pourquoi investir grâce au démembrement de propriété ?

Intérêts de l’achat en usufruit :

  • L’acquisition de l’usufruit va permettre de fortement augmenter la rentabilité de l’investissement puisque les revenus seront identiques à ceux d’un bien en pleine propriété alors que l’investissement sera lui bien moindre.
  • L’acquisition temporaire d’un usufruit peut constituer un moyen de se loger moins onéreux que le paiement d’un loyer.
  • Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et le nu-prorpiétaire est tenu des « grosses réparations », c’est-à-dire schématique de celles affectant le gros œuvre. Toutefois, les parties peuvent convenir d’une répartition différente.

Intérêts de l’achat de la nue propriété :

  • L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier peut permettre à l’acquéreur de réaliser une économie substantielle par rapport à l’achat en pleine propriété, pour autant qu’il ne souhaite pas occuper le bien ni en tirer des revenus locatifs.
  • Ce montage peut être réalisé par des particuliers mais il est de plus en plus souvent utilisé par des investisseurs institutionnels dans le cadre d’achat. Ici le cédant professionnel vendra la nue-propriété et conservera l’usufruit pendant 15 à 20 ans, ce qui lui permettra de la faire fructifier. Au terme de cette durée l’investisseur recouvre la propriété d’un bien qu’il a payé nettement moins cher que le prix du marché. Ce montage est également utilisé par des bailleurs sociaux, ce qui en outre permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires …
  • Sur le plan fiscal, le nu-propriétaire est avantagé puisqu’il ne paiera ni l’ISF, reporté sur l’usufruitier, ni l’impôt foncier, exigible au nom du seul usufruitier, ni bien entendu l’IR sur les revenus fonciers puisqu’il n’en perçoit pas … Au terme de l’usufruit, il deviendra plein propriétaire sans incidences fiscales, ni au plan des plus-values, ni au plan des droits d’enregistrement.

En conclusion, l’achat en démembrement de propriété peut permettre de se constituer un patrimoine immobilier avantageusement.